Aedes standpunt over 'verhuur' door 'bestuurders' corporaties
Het Aedes-bestuur onder leiding van onafhankelijk voorzitter Martin van Rijn heeft het volgende standpunt gesteld: "commerciële verhuur van privéwoningen door bestuurders en commissarissen van woningcorporaties is niet gewenst". Integriteit binnen de corporatiesector mag niet ter discussie staan. Daarom heeft het Aedes-bestuur naar aanleiding van bevindingen en vragen van Nieuwsuur, ervoor gekozen om de normen over privéverhuur te verduidelijken.
Beeld: Martin van Rijn © Aedes/Simone-Michelle de Blouw
Onderzoek Nieuwsuur baart opzien bij Aedes en haar leden. Belangenverstrengeling not done
Nieuwsuur had in onderzoek een aantal gevallen van bezit en verhuur van woningen door bestuurders en commissarissen van woningcorporaties opgemerkt. Op basis daarvan heeft Nieuwsuur vragen gesteld of er daarbij sprake is van eventuele belangenconflicten, dan wel twijfelachtig verhuurderschap.
Wat Aedes betreft is het voor corporatiebestuurders en commissarissen in principe niet gewenst dat zij huurwoningen in portefeuille hebben met daarin een rendementsdoelstelling. Het uitgangspunt van Aedes is 'Nee, tenzij'. Dit betekent dat zowel bestuurders als commissarissen woningen voor privéverhuur altijd moeten melden en laten beoordelen. Aedes gaat in samenspraak met stakeholders de beoordelingscriteria verder uitwerken.
Transparantie over normen is belangrijk in het licht van Good Governance en integriteit
Het Aedes-bestuur wil niet dat de integriteit binnen de corporatiesector ter discussie staat en wil transparant zijn over hoe de sector daarmee omgaat. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties en draagt eraan bij dat 28.000 medewerkers bij 262 corporaties goed hun werk kunnen doen. De leden van Aedes zijn samen verantwoordelijk voor ongeveer een derde van alle woningen in Nederland. Al deze leden en die van de vereniging van toezichthouders zijn gehouden aan haar Governance code, oftewel de normen en waarden die zijn vastgelegd rondom goed bestuur en toezicht.
Daarin staat dat bestuurders onder geen voorwaarde activiteiten ontplooien die in concurrentie treden met de woningcorporatie. Echter, die formulering geeft niet altijd een duidelijk antwoord op concrete gevallen. Niet alle situaties zijn te voorzien en er vinden voortdurend ontwikkelingen plaats die de beoordeling beïnvloeden. Het definiëren van belangenverstrengeling en zeker de schijn daarvan, is kennelijk nooit volledig in regels vast te leggen. Maar als belangenverstrengeling, misbruik en slecht verhuurderschap wel duidelijk blijken te zijn, dan geldt daarvoor een zerotolerancebeleid.
Connie Tanis over Good Governance in de boardroom
Hello Radio interview met Connie Tanis, governance adviseur en docent. Ze is als organisatieadviseur en coach voor de boardroom actief in het begeleiden van de zelfevaluaties van raden van commissarissen en bij de search en selectie van non executives. Daarnaast is ze als docent betrokken bij de NR Academy voor de Leergang Board Potentials en High Level Toezicht. NR is in 2002 door CNV, FNV, NCD, VCP en VNO-NCW opgericht ter verbetering van het commissariaat. Het heeft zich in de afgelopen twee decennia ontwikkeld tot governance expert. NR doet dit middels search, advies, opleiding en kennis. Deze expertise is gebaseerd op praktijkervaring van haar consultants en docenten, die tevens commissaris, toezichthouder of bestuurder zijn.
Tijdens het interview vertelt ze wat er allemaal bij komt kijken in het coachen en begeleiden van bestuurders, alsmede toezichthouders. Ze geeft ook aan waarom er een toenemend belang is voor good governance, ethiek en moraal, en hoe ondernemende vrouwen zich beter zouden kunnen profileren in het bedrijfsleven.
Wet Goed Verhuurderschap op 1 juli 2023 een feit na goedkeuring Eerste Kamer
Op dinsdag 21 maart 2023 had de Eerste Kamer het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap aangenomen. Het geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. Door een norm voor goed verhuurderschap te introduceren en gemeenten de mogelijkheid te geven om een verhuurvergunning te verplichten, kunnen gemeenten actief sturen op goed verhuurderschap. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder, als het bijvoorbeeld gaat om onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen.
Algemene regels voor goed verhuurderschap en de ironie van het overbieden op huurprijzen
De landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels, stelt wat men mag verwachten van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. De algemene regels zijn van toepassing op het gehele verhuurproces en op zowel de reguliere verhuur van woonruimte, alsmede de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.
Deze regels zien toe op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie, het voorkomen van een te hoge waarborgsom en onredelijke servicekosten, de plicht om de huurovereenkomst op schrift te stellen en de plicht om de huurder over enkele zaken te informeren, bijvoorbeeld over de rechten en plichten van de huurder aangaande het gehuurde. Daarnaast is voor verhuurbemiddelaars een verbod opgenomen op het vragen van dubbele bemiddelingskosten.
Saillant detail is dat er steeds meer wordt overboden op de maandhuur van huurwoningen. Dit gebeurt vooral waar sprake is van schaarste, zoals in de Randstad. Het overbieden lijkt de nieuwe norm te worden...
Vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte mede sociaaleconomisch bepaald
In aanvulling op de algemene regels van de landelijke basisnorm, kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Het blijkt dat verhuurders in bepaalde gebieden misbruik maken van de sociaaleconomische kwetsbare positie van huurders.
Dit uit zich in excessieve huurprijzen, achterstallig onderhoud, overbewoning, verloedering, discriminatie en intimidatie. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de bevoegdheid om in deze toch al kwetsbare wijken extra eisen te stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud. En in geval van gereguleerde zelfstandige huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning.
Vergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten voor betere woonomstandigheden
Gemeenten kunnen tevens een verhuurvergunning instellen voor de verhuur van een verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Daarbij kunnen gemeenten voorwaarden aan de vergunning verbinden ten aanzien van het maximaal aantal personen per kamer, voorzieningen voor hygiëne en ten aanzien van voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voedsel. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.
Gemeenten krijgen handvatten voor handhaving en dienen een meldpunt in te stellen
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als laatste middel de beheerovername tot hun beschikking. Dit kan via een 'escalatieladder' worden ingezet. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.
Wetsvoorstel vaste huurcontracten: overeenkomst voor huur onbepaalde tijd wordt weer de norm
Het wetsvoorstel vaste huurcontracten heeft als doel om huurders beter te beschermen en dat het in principe niet meer mogelijk zal zijn om huurovereenkomsten van tijdelijke aard te sluiten. Dat geldt zowel voor zelfstandige woonruimten alsmede voor kamers.
Deze nieuwe wet zal waarschijnlijk op 1 januari 2024 in werking treden. Tot die tijd blijft het dus wel mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die automatisch eindigen. De nieuwe wet is niet van toepassing op bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.
Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten meer grip op tijdelijke huurcontracten. De Wet doorstroming 2015 gaf in 2016 verhuurders de mogelijkheid om tijdelijke contracten aan te bieden voor het bevorderen van de doorstroom. Doordat deze contracten meer regel dan uitzondering werden en ook leidde tot misstanden, wordt dit nu aan banden gelegd. In het nieuwe voorstel blijft tijdelijke verhuur wel mogelijk onder specifieke voorwaarden. Met andere woorden; 'Nee, tenzij'.
Vastgoed Belang met verhalen over 'particuliere verhuurders'
De branchevereniging Vastgoed Belang heeft onlangs een campagne gelanceerd om verhalen te vertellen over haar leden. Het doel van de campagne is om een helder perspectief te bieden over haar leden die particulier vastgoed verhuren. De vereniging wil daarmee laten zien wat hun positieve bijdrage is aan de samenleving.
Vastgoed Belang doet dit met storytelling via haar site en social media, en door een verhalenbundel dat aan de Tweede Kamer wordt aangeboden.
Campagne is eerbetoon aan gewone mensen die deel uitmaken van de particuliere verhuursector
"Het beeld van de particuliere verhuurder als boeman verdient om rechtgezet te worden. Onze leden horen niet thuis in het verdomhoekje," aldus voorzitter van Vastgoed Belang Jack de Vries". Particuliere verhuurders huisvesten meer dan 2.000.000 Nederlanders in ruim 800.000 huizen. Onze leden vinden goed verhuurderschap belangrijk. We willen de maatschappelijke betrokkenheid van hen laten zien. Ze zijn niet alleen particuliere verhuurders, maar zijn ook buren, vrienden en gewoon mensen zoals jij en ik."
Verhalenbundel Particuliere verhuurders: mensen zoals jij en ik met maatschappelijke betrokkenheid
"Gewone mensen zoals jij en ik. Dát zijn de particuliere verhuurders die zijn aangesloten bij Vastgoed Belang", aldus de brancheorganisatie van particuliere beleggers. Voor het zomerreces biedt Vastgoed Belang een fysiek exemplaar van een verhalenbundel aan beleidsmakers. In deze verhalenbundel komen particuliere beleggers aan bod die hun zorg uiten over de beeldvorming dat zij 'huisjesmelkers' zijn. De verhalen illustreren dat zij een waardevolle rol spelen in een huurmarkt met een grote verscheidenheid in het aanbod. Het doel van Vastgoed Belang is om dat vooroordeel weg te nemen en te laten zien dat de particuliere verhuurder een belangrijk maatschappelijke rol heeft in het huisvesten van mensen met betaalbare en flexibele mogelijkheden.
Particuliere verhuurder over de grote impact van nieuwe maatregelen en bij wet geregelde normen
Eén van de verhalen is die van Vicky. Zij is momenteel 56 jaar en verhuurt drie woningen in Hilversum aan starters op de arbeidsmarkt tussen €900-€1100 p/m.
Vicky: "Dit zorgt voor veel stress hoe ik als vrouw op leeftijd mijn inkomen en pensioen kan waarborgen. De overheid voelt voor mij onbetrouwbaar". "Ik ben vijf jaar geleden gescheiden. Ik heb geen alimentatie, geen pensioen. Nu werk ik als zzp'er. Ik kreeg eenmalig de helft van ons gezamenlijk vermogen mee in de echtscheiding. Daar hebben we hard voor gewerkt en belasting over betaald. Al het geld staat op een privérekening, dus niet in een bv. Als 56-jarige is het niet makkelijk om onder contract te werken, dus ben ik als zzp'er werkzaam in de verduurzaming. Maar als ik morgen van de trap val, heb ik geen inkomen. Ook moet ik nog mijn pensioen weer opbouwen. Daarom heb ik drie jaar geleden drie panden gekocht. Dit gaf mij een stabiel netto rendement. Ik heb zeer tevreden huurders. Alle panden zijn verhuurd en niemand klaagt over te hoge huren."
"Nu is de belastingdruk omhoog gegaan. Mijn rendement is onder de vier procent gezakt en dit wordt nog minder. Ik kan niets doen want ik kan en wil mijn huurders niet uitzetten. De woningprijzen staan onder druk. Als ik hoor wat de toekomst nog gaat brengen, dan maak ik me zorgen."
"De stapeling van maatregelen is pittig. Verplicht een B label bij verhuur, een puntensysteem waaraan mijn panden niet kunnen voldoen, de belasting van overwaarde en de opbrengst van huur misschien naar Box 1, dus loonbelasting. Dan wordt niet alleen mijn basisinkomen uitgehold, maar verdwijnt mijn pensioen volledig in de put. Vooral het puntensysteem zal in combinatie met de verhoogde belastingdruk mijn rendement onder de twee procent laten zakken. Bovendien: wat is vier of vijf procent rendement in een periode waar de inflatie acht procent is? Ik maak dus eigenlijk geen rendement. Wie belooft mij dat ik de panden met winst kan verkopen? Krijg ik geld terug van de Belastingdienst als ik ze met verlies verkoop?"
"Als alleenstaande vrouw op leeftijd levert dit megaveel stress op. De overheid voelt voor mij onbetrouwbaar, want wederom rekenen ze de komende twee jaren met opeens een andere leegwaarde ratio, en een verwacht rendement van zes procent dat niet haalbaar is. Er is geen duidelijkheid over het puntensysteem. Het nettorendement wordt opeens belast. En ik kan niet schakelen om mijn panden te verkopen, want mijn huurders zitten onder huurbescherming. Dus alle klappen vallen in mijn hoek."
"Ik denk dat veel kleine particuliere verhuurders juist huurders goed bedienen en dat de markt daar prachtig mee omgaat. Ingrijpen en reguleren is niet nodig. Het kabinet heeft jarenlang te weinig gebouwd en nu zijn wij opeens de gebeten hond. Ik vraag geen woekerhuren. Ik onderhoud mijn panden erg goed en iedereen is blij. Waarom gebeurt dit dan toch?"
Ledenpeiling Vastgoed Belang: 82% belegt voor pensioen, gedwongen verkoop komt voor 92% steeds dichterbij.
De achterban van Vastgoed Belang bestaat grotendeels uit particuliere verhuurders die beleggen voor hun pensioen. Dat blijkt uit een gehouden ledenpeiling die door 1330 leden is ingevuld. 82,2 % van de deelnemers investeert in huurwoningen voor zijn of haar oude dag.
In perspectief van de peiling vroegen we Vicky haar persoonlijke situatie nog verder toe te lichten
Vicky: "Mijn pensioen zal nog vele jaren moeten worden aangevuld door huuropbrengsten die netto waren, en nu belast worden met een fictieve belastingdruk van 6% op rendement wat ik niet maak op mijn panden.
Daarnaast kan ik de panden niet meer verkopen op het moment dat ik het geld nodig heb om van te leven, want
de tijdelijke contracten zijn eraf. Als ik dus de pech heb dat een huurder 30 jaar blijft zitten, dan ben ik mogelijk al overleden voordat ik mijn pensioen eruit kan halen.
Een pensioenopbouw via een pensioenplan kan niet meer in verband met mijn leeftijd, en pensioenopbouw via beleggingen zijn een hoog risico aangezien mijn beleggingshorizon nog maar kort is, 10 jaar is niet verstandig.
Dus de gedachte dat mijn pensioen wel is opgebouwd door de aanschaf van 3 panden is kort door de bocht. Ter illustratie; voor 3 tot 4 duizend euro per maand heb je al vermogen nodig van ruim een miljoen belegd in pensioen, ervan uitgaande dat ik tussen de 85 en 90 jaar word. Daarbij is de inflatie niet meegerekend. Want over 20 jaar kun je een stuk minder met 3 duizend euro per maand dan nu.
Mensen denken vaak dat je een rijke vrouw bent als je 3 panden bezit. Maar wanneer je mijn situatie vergelijkt met wat een gemiddelde Nederlander heeft opgebouwd in zijn of haar pensioenfonds, dan is dat veel hoger dan de waarde van deze panden.
Wat mij persoonlijk had geholpen als burger, is dat een
regering niet in één keer de spelregels van het spel veranderd, terwijl het spel al is begonnen. Ik heb een beslissing genomen die gebaseerd is op de regels van 2 tot 4 jaar geleden. Nu is alles in één keer veranderd. Geen tijdelijke contracten meer, verduurzamen wordt verplicht, hogere belastingdruk en lagere huurprijzen in verband met het puntensysteem voor regulering van de middenhuur. Toen ik destijds de panden kocht had ik een netto huuropbrengst onbelast. Uiteraard wel WOZ belasting, maar een stuk lager en geen puntensysteem. En ik heb geen mega overwaarde in de panden, omdat ik deze niet 10 jaar geleden heb gekocht.
Het was al geen vetpot en de panden zijn nu een blok aan mijn been geworden. Ik ga er dan ook één verkopen nu de huurder heeft opgezegd. Alleen is de vraag hoe ik dat geld het beste kan inleggen voor mijn pensioen. Er is nog veel onduidelijk over het nieuwe pensioenstelsel. Maar wat is het alternatief, geld op de bank wordt alleen maar minder waard.
De opmars van nieuwe wetgeving voor verhuur. Worden dit olifantjes in een porseleinkast?
Nu de wet Goed Verhuurderschap een feit is, blijft het niet alleen daarbij. Er is ook sprake van een op hand zijnde wijziging van de Huisvestingswet. Dit zal onder meer voor verhuur van woningen voorrang kunnen bieden aan vitale beroepen en mensen met binding aan de gemeente. En de op hand zijnde Wet Betaalbare huur
zou een einde moeten maken aan te hoge huren. Op papier zijn het goede initiatieven om te normaliseren in de verhuurmarkt en misstanden tegen te gaan!
"Our dilemma is that we hate change and love it at the same time; what we really want, is for things to remain the same but get better." - Sydney J. Harris - journalist
De praktijk is echter weerbarstig, zeker met de Wet Betaalbare huur. Wat zijn de gevolgen als de huurprijs omlaag gaat, maar de exploitatiekosten niet dalen of zelfs hoger worden? Je kunt toch niet stellen dat alle particuliere verhuurders dan maar hun verlies moeten nemen? Het ligt veel genuanceerder, zoals bijvoorbeeld de situatie van Vicky en de vele anderen die in vastgoed hebben belegd voor hun pensioen, en straks mogelijk moeten verkopen. En wat voor gevolgen heeft dat dan weer voor hun vele honderdduizenden huurders?
Wellicht dat de woorden 'Nee, tenzij' nog vaker zullen worden gebruikt voor bestaande en nieuwe wetgeving.